«Долёвку отменят», а «цены взлетят»: что будет с новостройками
Поправки к ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...» в прошлом году привели первичный рынок недвижимости всей страны в ажиотаж. Петербургские застройщики говорили, что не до конца понимают, как будут работать, если использовать деньги дольщиков им запретят. Покупатели боялись, что цены станут неподъёмными. Metro выясняет у экспертов, оправдываются ли опасения обеих сторон и что сейчас происходит с петербургскими новостройками.
Карина Тепанян, karina.tepanyan@metronews.ru:
Абсолютно все, кто так или иначе работает с рынком петербургских новостроек, говорят: новая редакция ФЗ-214 призвана защитить интересы покупателей жилья. Самое важное отличие нового формата от старого - отстранение застройщиков от финансовых потоков, идущих от потенциальных новосёлов. Говоря простыми словами, строительные компании должны возводить новые дома на целевые кредиты, взятые в банках. Банки же в свою очередь будут аккумулировать деньги, которые люди заплатят за свои новые квартиры. Так в общих чертах работает проектное финансирование - то, что должно прийти на смену привычной и удобной всем долёвке.
Изменения в ФЗ уже повлияли на петербургский рынок новостроек: сразу несколько главных застройщиков ощутили рост продаж, связанный с «неопределённостью на рынке», а сами покупатели - серьёзный рост цен на новые квартиры. «В среднем по рынку стоимость жилья выросла на 5,5%, при этом в сегменте жилья массового спроса рост достиг 10%, а в пригородах - 13%», - пишет Knight Frank St. Petersburg.
Всё остальное - в комментариях экспертов Metro.
Геннадий Щербина, генеральный директор Группы «Эталон»:
Серьёзным потрясением для отрасли стало принятие под Новый год поправки в 214-ФЗ, по которой с 1 июля 2019-го средства дольщиков не могут поступать непосредственно застройщикам и направляться на реализацию проектов. Компании будут вынуждены строить на свои деньги либо кредитоваться у банков - при этом в целом по стране к переходу на такой формат работы в столь сжатые сроки не готовы ни те ни другие. Сейчас с особым нетерпением отрасль ждёт постановления Правительства РФ об утверждении критериев готовности проектов, которые можно будет завершить после 1 июля без перехода на эскроу. Пока Минстрой обозначил базовый порог готовности в 30%.
Для покупателя же принципиально ничего не изменится, лишь помимо договора участия в долевом строительстве он будет заключать договор с банком, в котором открывается эскроу-счёт. Вторая «болевая точка» - неизбежный рост цен на жильё: переход застройщиков на проектное финансирование и продажу недвижимости с использованием счетов эскроу приведёт к ещё большему росту цен на жильё. На текущих проектах изменения отразились ещё не в полной мере. На очередное увеличение цен повлияло повышение НДС, следующего момента - на столько должна быть готова новостройка, чтобы её можно было завершить без перехода на эскроу ожидать с 1 июля: банки выдают кредиты под процент, и застройщики понесут издержки, которые будут учтены в цене. Многие небольшие компании в регионах могут и не получить проектное финансирование: требования к резервированию по кредитам, установленные ЦБ РФ для банков, очень высокие. В такой ситуации застройщикам придётся завершать стройки на свои средства, которых может оказаться недостаточно, учитывая снижающуюся с каждым годом рентабельность строительной отрасли. Это может привести к появлению новых обманутых дольщиков.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Пока действуют прежние правила, ничего в жизни клиентов не поменялось: они приходят в офис компании, выбирают квартиру, заключают ДДУ, вносят там же оплату и ждут, когда дом будет построен, им выдадут ключи и можно будет заселиться в квартиру. Но с 1 июля 2019 года все строящиеся объекты должны будут перейти на проектное финансирование- и аккумулирование средств дольщиков будет вестись на эскроу-счетах. Однако механизм перехода ещё недоработан: какие объекты будут достраиваться по старым схемам, кто получит проектное финансирование, какие новые затраты станут нести застройщики? Цены, по самым скромным подсчётам, должны вырасти до 20-25%. Будет рост постепенным или резким - сказать сложно.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Глобальных проблем для застройщиков новая редакция ФЗ-214 не несёт, за исключением небольших компаний, для которых новые законодательные требования и, наоборот, ограничения станут слишком тяжёлой ношей. Но до сих пор остаются неясными детали проектного финансирования, причём и для банков тоже: к примеру, неизвестно, как будет меняться процентная ставка в зависимости от объёма продаж и темпов строительства.
Переход от долевого строительства к проектному финансированию был инициирован с целью обезопасить покупателя от рисков вложиться в долгострой. С точки зрения клиентов ничего не поменяется, процедура приобретения квартиры останется прежней. При этом жильё, скорее всего, подорожает. Однако насколько поднимется цена - неизвестно, так как многое зависит от условий банков, которые будут напрямую влиять на себестоимость проекта. Несмотря на то что до полного перехода осталось буквально несколько месяцев, в российской практике случаи реализации проектов с использованием эскроу-счетов единичны, поэтому пока рано делать выводы. Многие компании сейчас сконцентрированы на реализации существующих проектов, но, конечно, подготовка идёт - и идёт активно. Между тем законодательные инициативы уже повлияли на рынок, став наряду с ипотекой одним из мощных драйверов роста спроса на первичное жилье и, соответственно, роста средней цены предложения. По итогам 2018 года в среднем квадратный метр в классе масс-маркет стал дороже на 8% по Петербургу. В нынешнем году средняя цена также продолжает расти.
Светлана Филютина, заместитель генерального директора ЗАО «Инвестторг»
«Пока для петербуржцев условия покупки жилья не изменились: нововведения оказывают влияние на застройщиков».
На сегодняшний день мы ещё не столкнулись с эскроу, хотя уже открыли специализированные счета, которые контролируются уполномоченными банками. Но с 1 июля мы будем обязаны перейти на использование эскроу-счетов. По мнению экспертов, изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов обезопасят дольщиков. Но, как и многие другие участники рынка первичной недвижимости, мы придерживаемся мнения, что у медали есть обратная сторона: прежде всего, это полная зависимость застройщиков от банковского финансирования, возможность использования только целевого кредита, что приведёт к значительному росту себестоимости строительства и снижению конкуренции на рынке. Сложно выделить три наши самые «большие проблемы». Но всё же, на наш взгляд, это заморозка 10% собственных денег на счетах, невозможность привлечения нецелевых заёмных средств, а также принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство».
Да, с одной стороны, проектное строительство не будет взаимосвязано с динамикой продаж - и у застройщика появляется возможность сдать дом даже раньше заявленного срока. Но стоимость квадратного метра будет расти в связи с существенными затратами на обслуживание кредитов. Кроме того, несмотря на нововведения, практика защиты дольщиков от банкротства застройщика у государства по-прежнему отсутствует.
Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
Мы прогнозируем, что цены на жильё вырастут минимум на 15%. Вероятнее всего, продолжится укрупнение рынка, а в первые годы предложение сократится, что также скажется на ценах. Более безболезненной для отрасли выглядит схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, которая хорошо показала себя в мировой практике. Так, в Дубае девелопер может брать деньги от населения, только построив объект на 20%. Средства тоже аккумулируются на эскроу, но когда проект готов, к примеру, на 50%, треть денег девелопер может снять со счета, а 20% (страховочная сумма, достаточная для достройки объекта в случае финансовых проблем или поиска нового инвестора) остаётся у банка.
Источник: www.metronews.ru СРЕДА, 27 ФЕВРАЛЯ 2019 НЕДВИЖИМОСТЬ стр.6-7